Федеральным законом № 159 от 22.07.2008 г. закреплено преимущественное право представителей малого и среднего бизнеса на выкуп нежилых помещений у государственных и муниципальных структур. Положения ФЗ распространяются на предпринимателей, которые в рамках действующих договоров аренды с ДГИ уже занимают торговые, офисные, складские, производственные площади.
Для заключения сделки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» требуется установить рыночную стоимость помещения. Органы власти, в ведении которых находятся реализуемые объекты, с этой целью сотрудничают с несколькими оценочными компаниями.
Из-за необъективных сведений, на основании которых формировалась экспертиза, происходит завышение стоимости недвижимого имущества в пользу муниципалитета или государства. Разница может достигать 60%. Несоответствие рынку обнаруживается, если не учтены индивидуальные особенности помещения, такие как:
- размещение входа – не на фасаде, а во дворе;
- удалённость от пешеходного или автомобильного трафика – 2 или 3 линия домов;
- этажность – подвал, мансарда;
- уровень спроса на подобные объекты и др.
Эти нюансы должны отражаться в экспертном заключении, но по статистике подобные недостатки не учитываются оценщиком. В результате рыночная стоимость приближается к максимальной.
При несогласии с итогом первичной оценки арендатор заказывает новую экспертизу. Оценочную процедуру требуется провести в течение месяца, выделенного на рассмотрение заявки. Исключение – оспаривание стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. Тогда срок предоставления экспертной оценки увеличивается.
Предложение, основанное на заключении независимого эксперта, представитель МСП оформляет протоколом разногласий и подаёт вместе с подписанным договором о выкупе помещения. Предпринятые действия помогают добиться снижения затрат до 50% от ранее заявленной цены.