Какие способы обжалования отказа ДГИ в выкупе признаны самыми эффективными?
Лучше быть собственником, чем арендатором. С этим мнением согласны подавляющее количество бизнесменов, поэтому они при наличии преимущественного права на выкупа арендуемого помещения стараются его реализовать. Однако, нередко процедуре грозит срыв из-за того, что ДГИ отказывает в выкупе. Мы не говорим о тех ситуациях, когда для отказа есть веские законные основания, например, отсутствие регистрации договора аренды, расторжение договора на момент подачи заявления, наличие у арендатора задолженности по арендным платежам, отсутствие статуса субъекта малого или среднего предпринимательства и др.
Если ДГИ отказал безосновательно, есть три инструмента для обжалования этого отказа. Компания «Новые Горизонты» много лет помогает своим клиентам «взаимодействовать» с Департаментом. При грамотной подготовке все три способа эффективны.
- Способ №1 – понуждение к заключению сделки. Он применим в той ситуации, если ДГИ отказывается подписывать договор купли-продажи в редакции другой стороны. После рассмотрения заявление о выкупе Департамент обязан направить арендаторам проект договора. В 90% случаев предпринимателей не устраивает выкупная цена, по которой ему предлагают приобрести недвижимость. В этой ситуации закономерная стадия составления протокола разногласий и отправка ведомству своей «версии» оферты со справедливым значением выкупной стоимости. Согласно ГК РФ, если одна сторона уклоняется от подписания договора, то другая сторона вправе подать в суд.
- Способ №2 – оспаривание выкупной стоимости нежилого помещения. В качестве выкупной цены объекта используется его рыночная стоимость как величина, наиболее объективно отражающая «ценность» помещения. Согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», спор о размере рыночной стоимости можно разрешить в судебном порядке. ДГИ устанавливает стоимость выкупаемого помещения на основании проведённой им независимой оценки. Другая сторона (арендатор) должен иметь на руках альтернативный результат – отчёт об оценке, составленный не менее компетентным независимым оценщиком, соответствующим требованиям ФЗ № 135.
- Способ №3 – оспаривание отказа Департамента в порядке обжалования его действий. Субъекты МСП могут обжаловать отказ ДГИ, его бездействие либо принятие решения, которое нарушает права арендатора как предпринимателя и участника экономической деятельности. В этой ситуации достаточно просто доказать факт нарушения прав истца, но он должен успеть подать заявление не позже, чем через 3 месяца после установления, что его права были нарушены.
В нашей компании работают опытные юристы и независимые оценщики, которые помогут оспорить противодействие Департамента любым из перечисленных способов. В число эффективных способов мы включили бы ещё один – признание права собственности на арендуемое помещение. Механизм этого способа регулируется ГК РФ (в частности положениями статьи 551). Если одна сторона сделки уклоняется от государственности регистрации права собственности, то если другая сторона потребует, суд обязана вынести решение об этой регистрации. Причём, после вынесения решения уклоняющейся стороне необходимо возместить ущерб, который был нанесён по причине задержки перехода права собственности.
Позвонив нам, Вы можете заказать оценку перспектив оспаривания отказа ДГИ конкретно в Вашей ситуации. Начните сотрудничество с нами с индивидуальной ситуации – Вам достаточно оставить данные для обратного звонка.