Один из часто задаваемых вопросов таков: «Если оформляется выкуп в рассрочку, когда право собственности переходит бывшему арендатору? Что входит в размер ежемесячного платежа? Нужно ли в период рассрочки платить плату по договору аренды?».
В ст. 4 Закона № 159-ФЗ прописано положение, согласно которому договор купли-продажи заключается в течение 30 дней с того момента, как арендатор получает предложение (уведомление) о покупке от собственника (государства или муниципалитета). Пока платится рассрочка, объект недвижимости находится в залоге – выступает гарантом своевременной и полной оплаты долга и процентов.
Переход имущественного права осуществляется после регистрации. То есть, арендатор становится собственников после регистрации сделки в уполномоченному органе. Но выкупленное имущество остаётся под обременением.
ВАС отдельно в Постановлении Пленума № 73 указал, что после регистрации сделки договор аренду считается расторгнутым, поэтому арендные платежи не взимаются. При покупке в рассрочку каждый месяц (или иной установленный период) нужно платить только платёж по рассрочке. Иные не предусмотрены законом.
Согласно ст. 407 ГК РФ, после заключения и регистрации ДКП с арендатора снимается обязанность по уплате арендных платежей. Но на него возлагается обязанность по уплате платежей по рассрочке, условия которой прописываются в договоре на продажу имущества, ранее находившегося в аренде.
Условия рассрочки прописываются в соглашении о продаже. Обе стороны обязаны соблюдать пункты договора. В противном случае, можно расторгнуть сделку.
Как оплачивается выкупаемое имущество?
У бывшего арендатора есть право выкупить недвижимость:
- заплатив всю сумму единым платежом;
- в рассрочку.
Срок рассрочки при реализации преимущественного права устанавливается на уровне власти субъекта федерации. Право выбора принадлежит покупателю. Обосновывать решение о единовременной оплате или применении рассрочки нет необходимости. Об этом сказано в п. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.
Если покупатель выбирает рассрочку, то помимо основного долга ему вменяется обязанность по уплате процентов. Ставка составляет 1/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на календарную дату, когда в официальных СМИ появляется публичное объявление о выкупе. Ставка не меняется в течение всего срока действия договора купли-продажи с рассрочкой.