Как показывает практика, существует несколько проблем, связанных с алгоритмом выкупа помещений по № 159-ФЗ.
Истечение срока действия аренды
Если договор был изначально заключён на неопределённое время, он имеет срок действия до тех пор, пока один из его участников не пожелает расторгнуть соглашение со второй стороной. Существует алгоритм расторжения: одна сторона должна уведомить другую за 3 месяца. Таким образом, пока сторона не заявила о прекращении арендных правоотношений, договор считается действующим.
В случае, если сообщение о желании расторгнуть договорные отношения всё-таки получено, соглашение действует ещё три месяца. В обязанности арендодателя закон не включает пролонгирование арендных отношений даже при условии отсутствия нарушений со стороны арендатора. Уведомление о том, что договор планируется расторгнуть, может быть адресовано самому добросовестному арендатору. И действие арендодателя не подлежит оспариванию в судебном органе. Это объясняется тем, что он законно действует в рамках своих полномочий.
Незаконная перепланировка
Это действие не является препятствием к приватизации арендуемого помещения. Процесс отчуждения проходит по имеющимся документам, связанным с техническим и кадастровым учётом. Но могут возникнуть неясности при формировании нового объекта, либо при визите сотрудника БТИ, который создаёт новый технический план, где перепланировка указана. При выявлении перепланировки в ряде случаев лучше вернуть объект в то состояние, которое у него было до изменения конфигурации помещения. Перепланировку согласовывать сложнее.
Передача недвижимости в режимы хозяйственного ведения, опер.управления
Два режима, которые дают право на пользование и управление объектами недвижимости. Нельзя их приватизировать до тех пор, пока не будет снят этот статус. Интересно то, что при хозяйственном ведении, теоретически приватизация может состояться. Для этого необходимо соблюдение одного условия: согласие на отчуждение владельца имущества и того субъекта, которому был передан объект в данном режиме. Теоретический аспект данного взаимодействия связан с тем, что закон не вменяет уполномоченному органу в обязанность давать согласие на приватизацию. Следовательно, интересы предпринимателя в этой ситуации могут быть просто проигнорированы.
Но: если помещение, которое находится в аренде, отдано в режим хозяйственного ведения после подачи от имени заинтересованного лица заявления на выкуп, то через суд можно попробовать и понудить уполномоченное ведомство – владельца недвижимого имущества оформить куплю-продажу. Положительная судебная практика по этому вопросу есть.