В законе № 159-ФЗ прописана норма, согласно которой субъекты малого и среднего бизнеса в Москве имеют право выкупить помещение, которым пользуются на основании аренды. Выкупная стоимость устанавливается на уровне рыночной на календарную дату обращения с заявлением в ДГИ. Заявление подаётся в письменной форме.
В обязанности департамента входит подготовка необходимых документов для реализации преимущественного права арендатора. Существуют обстоятельства, при которых преимущественное право не может быть осуществлено.
Уклонение от заключения ДКП со стороны ДГИ
ДГИ может уклониться от обязанности по составлению проекта ДКП, прямо не заявляя об отказе. Одной из причин может стать необходимость выделения арендуемого имущества в виде самостоятельного объекта. Для этого требуется некоторое время. Поэтому ДГИ не заявляет об отказе в реализации преимущественного права, но проект ДКП не составляет.
Пока объект не сформирован в виде самостоятельного субъекта, требование выкупа даже в судебном порядке нецелесообразно. Если на лицо намеренное затягивание процесса со стороны ДГИ, то нужно обращаться в арбитражный суд.
ДКП сформирован, но арендатора не устраивает выкупная цена, которая явно завышена
Выкупная цена устанавливается на основании оценочного акта. Оценщика выбирает ДГИ без согласования с арендатором. Зачастую указанная стоимость не соответствует реальному положению вещей, так как оценщик не учёл износ объекта, расположение и прочие характеристики. Собственник помещения заинтересован в выкупе по завышенной цене, но у арендатора есть право обжалования.
Если покупатель желает оспорить назначенную ДГИ выкупную стоимость, необходимо в кратчайшие сроки нанять другого оценщика. Если выявляется факт завышения выкупной стоимости, необходимо направить претензию в ДГИ. Все манипуляции необходимо сделать в течение 30-дневного срока с момента получения проекта ДКП. Если не уложиться, преимущественное право полностью утрачивается.
Для оспаривания выкупной стоимости арендатору важно соблюсти досудебный и судебный порядок. Досудебный порядок заключается в подаче заявление в ДГИ. Если необходимо вмешательство суда, то нужно обращаться в арбитражный суд по месту нахождения спорного объекта. Процесс может затянуться на длительное время.
По итогам рассмотрения дела судебная инстанция выносит судебный акт в пользу арендатора или отказывает ему в удовлетворении. При положительном исходе дела, собственник выкупаемого имущества обязан заключить договор по той цене, которая установлена судом.