Влияет ли обременение арендой на выкупную стоимость имущества?
Для определения стоимости муниципального или государственного имущества, которые выкупается субъектом среднего или малого предпринимательства, используется его рыночная стоимость. Последняя определяется независимым оценщиком по правилам, установленным ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
Положения вышеуказанного нормативного акта должны применяться в рассматриваемой ситуации с учётом норм федерального закона № 159-ФЗ, определяющего порядок выкупа государственного и муниципального имущества.
По общему правилу, закреплённому в Федеральном стандарте оценки в РФ «Требования к отчёту об оценке», при осуществлении оценки недвижимого имущества, приводятся как количественные, так и качественные характеристики оцениваемого объекта, в том числе, – сведения о связанных с ним обременениях и иных действующих имущественных правах.
Однако, процедура выкупа муниципального и государственного имущества направлена на передачу объекта в собственность лицу, права которого на момент выкупа обременяют этот объект (арендатору недвижимости). Следовательно, ситуация, при которой после выкупа права на помещение переходят к третьему лицу (не к его арендатору), невозможна. Выкуп имущества в порядке, предусмотренном ФЗ № 159, неизбежно влечёт за собой совпадение в одном лице фигур кредитора и должника по обязательству об аренде, и, следовательно, прекращение договора об аренде.
Таким образом, такое обременение имущества, как аренда, не может и не должно учитываться при определении его рыночной стоимости, поскольку после выкупа помещения аренда прекращается и, следовательно, больше не обременяет недвижимость.